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Feb 22, 2024

Jusqu’où les valeurs de l’immobilier commercial devront-elles baisser pour commencer à avoir un sens ?

Mettez l’immobilier en réserve, et 2023 s’annonce bien meilleure que ce que les experts avaient prophétisé il y a six mois*. Le S&P 500 est en hausse de 16 pour cent, les licenciements diminuent et la croissance économique a été

Mettez l’immobilier en réserve, et 2023 s’annonce bien meilleure que ce que les experts avaient prophétisé il y a six mois*. L’indice S&P 500 est en hausse de 16 %, les licenciements diminuent et la croissance économique a été si forte – et l’inflation si tenace – que les observateurs de la Fed prédisent deux autres séries de hausses de taux. Aujourd’hui, la récession tant vantée pourrait lentement disparaître comme une fausse piste.

L’immobilier commercial est une autre histoire. À l’exception des résidences unifamiliales et d’une poignée de villes robustes à travers le pays, le développement est DOA. Les prix restent élevés, les coûts de construction sont stables, tendant légèrement à la hausse et la hausse des taux d'intérêt a un double effet négatif : les prêts sont d'autant plus chers et les valeurs d'achèvement beaucoup plus faibles. Toutes les personnes interrogées pour cette pièce – de la Caroline du Sud à la Californie – ont déclaré qu'elles restaient les bras croisés ou qu'elles ralentissaient leurs projets, dans l'espoir de démarrer plusieurs années plus tard.

Un sage a qualifié 2023 de nouveau 1993, rappelant comment cette méchante récession a choisi les énergies renouvelables pour les écraser. Un autre a souligné que les prêteurs qui répondent toujours à leurs téléphones offrent des prêts à des conditions que peu de gens sensés accepteraient.

Les promoteurs qui souhaitent construire aujourd'hui doivent faire face à la réalité : les locataires qu'ils proposent exigent des loyers dérisoires, leurs entrepreneurs tiennent bon et leurs prêteurs préférés disent simplement non. D’un autre côté, les propriétaires de propriétés existantes peuvent ignorer toutes les contre-indications et insister sur la valeur de leurs propriétés comme jamais. Avec son amusante prédilection à dire à haute voix ce que les autres osent seulement penser, Donald Trump a déclaré un jour : « Ma valeur nette fluctue en fonction… même de mes propres sentiments. »

Recherchez une bonne affaire aujourd’hui et vous constaterez rapidement que l’approche de M. Trump en matière d’évaluation des biens immobiliers est loin d’être unique. Les nombreux professionnels interrogés sur ce point jurent qu'ils n'ont pas encore vu de véritable bonne affaire. Soit tout est toujours à son prix le plus élevé d’avant Covid, soit il est plus risqué que le BASE jumping. Comme toujours, les plus optimistes pensent que des accords sont imminents, tandis qu’un investisseur avisé a déclaré qu’il voyait des signes de « capitulation ». Il veut dire par là que quelques vendeurs brandissent leurs drapeaux blancs, sur le point de reconnaître la chute vertigineuse de la valeur de leurs actifs.

Cependant, si l'on se base sur les volumes de ventes à l'échelle nationale, il y a eu peu de capitulation jusqu'à présent. Un cadre supérieur d'une grande société de titres estime que ses transactions commerciales ont diminué de plus d'un tiers à l'échelle nationale, tandis que ses activités en Californie sont encore pires, avec des volumes en baisse de 75 à 80 pour cent.

Pour que le marché immobilier commercial se redresse, soit les taux d’intérêt doivent revenir à leurs plus bas historiques – quelle est la probabilité que cela soit le cas ? … sinon il faudra encore beaucoup de capitulations. Combien? Dans notre monde restreint de centres commerciaux ancrés dans des supermarchés, je suppose qu'environ 20 pour cent.

Avec peu de ventes comparables pour étayer cette estimation, vous pourriez vous renseigner sur sa provenance. Par procuration. Une façon d’évaluer la valeur approximative des actifs privés consiste à vérifier leurs homologues cotés en bourse. Les sociétés privées ne sont peut-être pas tenues de les évaluer au prix du marché, mais les sociétés publiques le font. Wall Street réinitialise les valeurs des 200 fonds de placement immobilier (REIT) cotés en bourse aux États-Unis à chaque minute de la journée.

La plupart des REIT se spécialisent dans une seule classe d'actifs, par exemple les bâtiments industriels, certaines se concentrant également géographiquement et n'achetant, par exemple, que des appartements à New York. Ainsi, une FPI spécialisée dans les immeubles de bureaux peut constituer une référence pour évaluer un immeuble de bureaux privé.

Si vous vouliez avoir une idée de ce que votre supermarché rapporterait lors d’une vente raisonnablement rapide, vous pourriez enquêter sur une FPI de centre commercial. Même si le langage financier destiné au public diffère quelque peu de celui du secteur privé, il est suffisamment proche (pensez à l'espagnol et à l'italien) pour que l'on puisse se faire une idée approximative de la valeur. Dans notre monde, Phillips Edison [PECO] est un bon indicateur car il ne possède que des magasins de détail ancrés dans les supermarchés. Le cours de l'action de ce REIT suggère aujourd'hui que nos centres, pris dans leur ensemble, devraient se vendre avec un rendement moyen de 7,1 pour cent. Ceci, à son tour, implique que nos valorisations de ces centres ont diminué d’environ 18 % par rapport à leur niveau d’avant Covid. Notez cependant que les centres individuels se vendront considérablement plus ou moins, en fonction de leurs attributs spécifiques.